海老名駅から徒歩15分圏内かつ築20年以内の主なマンションの相場を調べてみました(調べきれていないマンションはまだありますが・・・)。
全体像
大きな傾向として、ららぽーと海老名を始めとした西口の開発系がオープンし始めた2015年前後で変化が出てきます。それまでは、東口側の供給しかありませんでした。その中で、西口のグレーシア海老名を皮切りに、それ以降はプラウド海老名を除いて全て西口の供給ばかりです。
ここ3年のおそらく成約価格であろう価格と最新の販売価格を一覧にしました。
価格の傾向
2014年以降に供給されたマンションの中古価格（目検でおそらく成約価格であろうというものだけを引用）の平均坪単価は222万円となりました。これは駅距離や構造や間取り、向きなどを考慮せず全てひっくるめた数字です。
グレーシア海老名とリーフィア海老名のタワーマンションに絞ると、平均坪単価は264万円となりました。一番最初に供給されたグレーシアとリーフィアが2019年なので、完成して2-3年の現状ではまだ価格は安定していますね。
四半期ごとの価格の平均の推移は以下のとおりです。まだ供給から間もないので、件数は多くありませんが、250-270万円の間で安定しています。新築時の価格からあまり変わらない状況かと思われます。
タワーマンションを除くと、平均坪単価は208万円となりました。先程のタワーマンションよりも駅距離が遠かったり、供給も2019年より前のものも多く含まれるので、この差は妥当なものだと思われます。
四半期ごとの価格の平均の推移は以下のとおりです。供給数が多く、供給年のばらつきも大きいので、一概に傾向は出しづらいですが、2019年より前に供給された物件であれば、新築時の価格から少し上がるもしくはほぼ同等で取引されている状況かと思われます。
今後の相場はどうなるのか
現在海老名では西口のセンドリームプロジェクト（セントガーデン海老名）のⅡ街区500戸の販売が進められ、2024年4月に入居が始まる予定です。それ以外にも西口では、エイビイの裏や日立の工場跡地で、東口でもビナウォークの奥で、それぞれ新しいマンション供給の準備が進められています。
価格はセントガーデン海老名の価格がベンチマークされるため、現状の中古はその価格よりも上にいくことは基本的にはないでしょう。一方で、新築の供給が一段落し中古を買うしかない状況になると、需要に対して供給がなくなるため、中古の価格は上がっていくことも考えられます（新築の供給がひど段落した流山おおたかの森がその状況になっています）。
一方で、新築マンションは広域集客が可能ですが、中古マンションでは一般的に広域集客は難しいです。街自体が人気があるなど、新築マンションで大規模な公告を行わなくとも、その街に住みたいと思ってもらえるようなブランディングを街としてしておく必要があります。
海老名とはどんな街かを一言で表現できるかどうかが重要です。今はどうしても「サービスエリアの海老名」や「開発が進み商業施設が新しきできている海老名」というイメージが強いでしょう。ここに住むこと、暮らすことのイメージを持ってもらうことが重要だと考えます。具体的には、流山のように「子育て」というイメージを持ち、ファミリー層から今以上に「海老名で子育てしたい」を思ってもらえるような行政の支援やまちづくりをしていく、それが求められると思います。
今の新築マンションの供給が続く2-3年の間に、街をもっと魅力的なものにできるか、その魅力を発信し続け、ブランドに落とし込むことができるか。今が海老名の勝負のタイミングだと思います！
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